您正在看的商法论文是:关于《中华人民共和国物权法＜征求意见稿＞》的几点评论。

【内容提要】安全的土地权利对每一个市场经济国家都是至关重要的。一方面，它可以促进土地权 利人对于其土地的投资热情；另一方面，它可以使借款人在获得土地担保的前提下，更 积极的将资金贷给土地开发者。对于中国这样一个急需资金投入的发展中国家来说，安 全的土地权利就显得尤为重要。文章以土地权利的安全性为标准，对《中华人民共和国 物权法＜征求意见稿＞》进行讨论。
一、前言
　　随着中国进入世界贸易组织，贷款对中国的市场经济建设，将会起到越来越重要的作  用。土地权利的安全(land  tenure  security)(注：本文中使用的用语“land  title”  和“land  tenure”的区别是，“title”指的是法律上的土地所有权。权利人的“title”可以是一块土地上的完整的所有权，也可以是一种不完整的权利。享有合法的  “title”的权利人将得到法律的保护，并帮助其强制执行他所享有权利的所有权能。  相反，“land  tenure”指的是对土地的占有状态。根据各国不同的法律制度、政治状  况和文化传统，这种“tenure”或者说占有状态可能会根据土地的“title”权利人的  意志而包含一些附属于土地“title”的权能或者干脆被撤销。当人们说“land  tenure　rights”的时候，人们指的是某种程度上的“land  title”。)对一个想利用贷款以建  设市场经济的国家来说，也是非常重要的。
　　如果没有安全的土地权利(注：依据一些评论家的观点，“财产的价值主要在于人们对  它的安全性的信心。”Jeff  Gates,The  Ownership  Solution  p.XXV  i(1998).)，不论  本地的和国外的投资者必然缺乏投资于地产的热情。经济学家和国际发展领域的专家认  为，土地所有权的安全，不仅能启动并促进土地市场的发展，而且它将成为市场经济的  基石和支撑经济持续发展的支柱。(注：参见Hernando  de  Soto.The  Mystery  ofCapital(Bantam  Press  2000);Jeff  Gates.The  Ownership  Solution  p.XXV  i(Addison-Wesley  1998);Gerhard,Larsson.Land  Registration  in  DevelopingContries,20(1991).又见Mancur  Olson.The  Iris  Idea:The  Needed  Research,http://  www.inform.umd.edu/Iris.Mancur  Olson.The  Iris  Idea:The  Needed  Research,Center  for  Institutiona  reform  and  the  Informal  Sector,此篇论文在http://www.  iris.umd.edu/reseach/neededreseach.asp(2000)上可以找到。又见Ian  P.Williamson  .Best  Practices  for  Land  Administration  Systems  in  Developing  Contries,International  Conference  on  Land  Policy  Reform  6,17(2000).)“现代的资本市场  能促进经济发展的一个重要原因就在于，定型化的财产权消除了不确定因素，从而降低  了交易成本……‘如果没有定型化的财产关系……一个现代的市场经济体系就不能生存  。’”(注：Gates.Supra  Note  1,at  224,Citing  Hernando  De  Soto,The  Other  Path(  1989);另见Pitman  B.Potter.Globalisation  and  Local  Legal  Culture,Dilemmas  of　Lieral  Ideals  of  Private  Property  Rights,2  Austl.J.Asian  L.1,7(2000)(citing  Richard  A.Epstain,Property  and  Necessity,13  Harv.J.L.&  Pub.Pol'y(1990  )).主张新出现的经济应该适用此项理论的组织有：世界银行土地政策信息网、联合国  发展项目、联合国食品和农业组织、自由和民主协会、世界经济持续发展委员会、机构  改革和非官方机构研究中心、马里兰大学、威斯康星大学土地权利研究中心、加拿大新  布兰斯维克财产研究中心、道德、资本市场和政治经济研究中心、英国亚当斯·史密斯  研究中心、企业发展基金、美国国际发展协会。)
　　当法律确立起安全的财产权利，人们可以借助这些权利进行私人交易。这些交易能刺  激人们提供更多的货物和服务。经济史专家以18世纪晚期的经济发展来说明定型化的财  产权和现代市场经济之间的关系，“西方的新技术革命，以及为新技术革命提供动力的  巨大的投资，只有在18世纪的晚期才能出现，而正是这一时期，财产权得以完善，并最  终脱离了政治的羁绊”。(注：参见De  Sotp.The  Other  Path,Supra  Note  5,at  177.)
　　安全的财产权利，能促成经济的良性循环。(注：参见De  Sotp.The  Other  Path,Supra　Note  5,at  184.)当土地所有权以及其他土地权利安全化的时候，土地权利人能利用其  财产权利作为担保来获取贷款，当借款人对他们的担保品——土地所享有的优先权利的  强制执行力不再怀疑，他们将乐于提供适于这些土地市场价格的贷款而接受这些土地作  为其债权的担保。这样，安全的土地所有权和可强制执行的担保权一起为巨额的资本供  给铺平了道路。(注：秘鲁经济学家Hernando  De  Soto在其发表的文章中，提供了秘鲁  因缺乏安全的土地权利而阻碍经济发展的实验性的证据。(De  Soto.The  Other  Path,Supra  Note  5)没有安全的法律上的产权就意味着没有安全的抵押品，也就意味着得不  到贷款。De  Soto发现，相反，如果土地的占有人获得了法律上的产权，那么他们的土  地将得到更多的投资和发展。另见Kerry  A.Dolan.Waking  Dead  Capital,Forbes,May  1  5,2000.99.)例如，在美国，为新兴产业提供的贷款的70%是通过不动产所有权的抵押担  保而获得。(注：Gates.Supra  Note  1,at  223.)通过贷款，人们可以开发他们的土地，  种植谷物、创建企业、雇用员工、支付工资并获得利润。(注：参见Generally  TimHanstad,Designing  Land  Registration  System  for  Developing  Contries,13  Am.U.Int'L  L.Rev.1988.647,702-703.)土地所有人、企业所有者以及他们的雇工的生活水平  将相应的提高。(注：“金钱并不能治愈贫困，而只有提高生产力才是解困贫困问题的  根本，人们只有掌握了挣钱的手段——技能和工具，才能最终告别贫困。”(Gates.Supra  Note  1,at  43,citing  Robert  Ashford,the  Binary  Economics  of  Louis  Kelso  :A  Democratic  Private  Property(John  H.Miller  ed.,1994)).)通过提高了的利润和  收入，人们将有更多的财产去购买货品和服务，从而这些产品和服务的提供者的收入和  生活水平也相应的提高。从增加了的利润和收入中，以及增值了的土地价值中，政府的  税收将增加，从而国家的财政收入得到提高。近期在泰国(注：参见Hanstad.SupraNote  10,at  658-59(Citing  Gershon  Fedsr,Et  Al.,Land  Policies  and  FramProductivity  in  Tailand  28,94-108,148-153(1998));又见Laurence  D.Stifel.Patterns  of  Land  Ownership  in  Central  Taliland  During  the  20th  Century,64  J.  Siamsoc'y  1,237-241(1976).)、哥斯达黎加(注：参见Mitchell  A.Seligson.Agrarian　Reform  in  Costa  Rica:The  Impact  of  the  Title  Security  Program,35  Inter-am.Econ.Aff.,31,31-56(1982).但是，在土地权利的安全性与更高的生产力的关联性上，  其他因素，诸如文化、心理等也起着很重要的作用。洪都拉斯的土地登记改革就没有实  现预期的效果，即没有促成土地市场的形成。登记制度已经实行四年了，在实行登记改  革的区域的土地交易量没有超过没有实施改革的区域。事实上，实施了改革的区域的土  地交易量反而更小。但是，地主的确从改革中获得了好处，相对于出让自己的土地，他  们更愿意发展自己的土地并在其上投资。Hanstad.Supra  Note  10,at  660,661  n.47.)  以及秘鲁(注：De  Soto.The  Other  Rath,Supra  Note  5.)的试验，通过对产权明确的农  庄和产权不明确的农庄的投资和生产效率的对比就证明了这一假设。
　　相反，如果土地权利不安全，人们不能自由转让他们的财产权(注：De  Soto.TheOther  Rath,Supra  Note  5,at  159(“一部法律的最重大的缺陷将是没有建立安全的财  产权利体系”)。财产的占有将成为土地所有权安全性的重要因素。一个在泰国进行的  关于土地政策与土地生产力关系的研究表明，越是有安全的土地权利，投资的需要越是  强烈，尤其是与土地相关的货物和服务的投资需要。农民们更容易从正式的贷款渠道中  获得贷款，因为对于贷款人来说，投资的风险更小。充足的正式的长期贷款(通常比非  正常渠道来的资金便宜)帮助土地所有人进行更大规模的投资。土地权利的安全性也吸  引着更多的短期贷款，这就增加了土地函数的变量，从而使每公顷土地的产出、土地价  格和土地租金都相应的提高。另一个重要的考虑是地主被逐出的可能性。这种情况出现  的可能性越小，地主就有更高的热情在其土地上投资，也更易于向贷款人借款。在不安  全的土地权利普遍存在的地区，土地价格并不能反映开垦土地获得的农业产出的价值，  因为，并不是所有的土地权利都是合法的和可以强制执行的。土地权利的不安全性也阻  止了城市土地的所有人以其土地为抵押物从正式的融资渠道借款。房地产业的资本—地  产比例也会更低。不安全的土地权利大大减少了投资，同时，改善居住条件的需求以及  政府提供的服务也大大的减少。Antonio  Salazar  P.Brandao  and  Gershon  Feder.Regulatory  Policies  and  Reform:The  Case  of  Land  Markets,in  RegulatoryPolicies  and  Reform:A  Comparative  Perspective  191,1995-96(Claudio&