您正在看的税收论文是:自行开发房产出租业务的纳税调整。

　　会计制度与税法在房地产开发企业收入的确认上存在一定的差异。对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账;税法则规定应视同销售确认相关的收入、成本和费用。下面以房地产开发企业将开发的房地产用于对外出租为例，说明视同销售业务的会计处理与纳税调整。

　　例：甲公司是一家房地产开发企业，2004年6月30日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期为2年，租金总额240000元。该房产的账面价值为800000元，市场价格为1000000元。租赁到期后，甲公司将该房产出售给丙公司，售价1100000元。假定甲公司按20年摊销该房屋的成本，不考虑残值，于每年末确认租赁收入并摊销相关费用，城建税率为7%，教育费附加为3%。

　　2004年6月，甲公司将房屋出租给乙公司：

　　借：出租开发产品-出租产品 800000

　　贷：库存商品 800000

　　2004年12月31日，甲公司确认房产租赁收入60000元(240000÷24个月×6个月)：

　　借：银行存款(或应收账款) 60000

　　贷：其他业务收入 60000

　　应缴营业税=60000×5%=3000(元);

　　应缴城市维护建设税=3000×7%=210(元);

　　应交教育费附加=3000×3%=90(元)。

　　借：其他业务支出 3300

　　贷：应交税金-应交营业税 3000

　　应交税金-应交城市维护建设税 210

　　其他应交款-应交教育费附加 90

　　同时，摊销出租房屋成本20000[800000÷(20×12)×6]：

　　借：其他业务支出20000

　　贷：出租开发产品-出租产品摊销 20000

　　2004年，甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司，会计上确认租赁业务的收入、成本及税金。而根据相关税法规定，除确认租赁所得外，还应视同销售确认房屋销售收入1000000元、销售成本800000元，确认所得200000元。

　　另外，会计上摊销出租房屋的成本为20000元，而该房屋的计税价值为1000000元，税务上应摊销出租房屋成本25000元[1000000÷(20×12)×6].

　　可见，2004年税务处理比会计处理多计销售所得200000元，多摊销成本5000元，因此，甲公司在申报2004年企业所得税时，应调增应纳税所得额195000元。

　　2005年，会计上摊销出租房屋的成本为40000元，而税务上应摊销出租房屋的成本为50000元，会计处理比税务处理少计成本10000元。因此，甲公司在申报2005年企业所得税时，应调减应纳税所得额10000元。

　　2006年6月30日，甲公司将房屋出售给丙公司：

　　借：银行存款(或应收账款) 1100000

　　贷：主营业务收入

　　1100000

　　应缴营业税=1100000×5%=55000(元);

　　应缴城市维护建设税=55000×7%=3850(元);

　　应交教育费附加=55000×3%=1650(元)。

　　借：主营业务税金及附加　　60500

　　贷：应交税金-应交营业税 55000

　　应交税金-应交城市维护建设税 3850

　　其他应交款-应交教育费附加 1650

　　此时，“出租开发产品-出租产品摊销”科目的余额为80000元(800000÷20×2)，结转房屋的销售成本，

　　借：主营业务成本　　720000

　　出租开发产品-出租产品摊销 80000

　　贷：出租开发产品-出租产品 800000

　　2006年，会计上摊销出租房屋的成本为20000元[800000÷(20×12)×6，而税务上应摊销出租房屋的成本为25000元[1000000÷(20×12)×6]，会计处理比税务处理少摊销成本5000元。

　　另外，甲公司将该房屋出售时，会计和税务上均确认销售收入1100000元、主营业务税金及附加60500元，但该房产的会计成本为72000元，计税成本为900000元(1000000-1000000÷20×2)，即会计处理比税务处理少计销售成本180000元。

　　因此，甲公司在申报2006年企业所得税时，应调减应纳税所得额185000元。

　　综上所述，如果将2004年—2006年作为一个期间看，应调增应纳税所得额=2004年调增额+2005年调增额+2006年调增额=195000+(-10000)+(-185000)=0.