联系我们第 二 章 定 位 策 略
第一节 定位要素分析
一 、区位利好因素分析
本项目顺应市场的变化，在缺乏优质廉价中小盘的常德市，打出“百年家园关爱，城市花园生活，工薪阶层的家”的招牌，在常德房地产市场占据一席之地，以田园的自然风光资源和精致秀美的小区花园为强势卖点，并以具有“新家园生活+新健康人居”的双重魅力来吸引消费者，对华东联来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“性能价格比”，这样也符合经济学的需求——供给理论。
第二节 项 目 定 位
定位原则：适应市场、创造差异性
定 位： 百年家园关爱，城市花园生活
花园与住宅的对话
绿色细胞组织----生态环境最重要的元素是“绿”和“水”
亲情·自然·人
回到自然，在那里安家
因为
接近自然
就接近了快乐的本源
百年健康家园——恒盛华园
以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。
论语云：“里仁为美”。
里：居住区。
仁：人情味。
“里”在现代人的理解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境，“仁”的“人情味”包括两个方面：首先居所应具有私密性(对个人而言);其次应具有开放性(对小区的共享空间而言)。
产品定位
定位原则：突出个性、创造差异性
定 位：“生态型工薪阶层住宅”之典范
集常德市人文资源与现代科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。
一、居住环境的一度空间
一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空
间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以
根据自身需求营造自己所需要的一度空间。
二、居住环境的二度空间
二度空间，指华东联“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑密度。独特的小区形象，满足业主精神需求。
三、居住环境的三度空间
三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如田地、原野甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线。
本项目具有得天独厚的自然环境优势(较为原味的乡村形态)，并利用洞庭大道和青年路两条交通要道，为业主的出入带来便利，还可以利用该大道树立自我形象。
由一、二、三度空间构成了“生态型工薪阶层住宅”产品——我们的“恒盛华园”成功要素，也形成了恒盛华园的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为华东联达到未来市场期望值提供保障。
第三节 产 品 文 化 定 位
定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。
定 位：人与自然环境相融合----花园与住宅的对话
第四节 产 品 形 象 定 位
定位原则：提升华东联企业品牌形象以及产品(物业)——“恒盛华园”的知名度、美誉度以及社会认知度。
定 位：现代都市工薪阶层的“风雅逸境”
显示业主品位的“优质名片”
产品形象定位不是华东联自己或者我们为产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张彰显品位的“名片”。
第五节 商 业 配 套 的 综 合 定 位
定位原则：提升项目综合素质，体现华东联“以人为本”的服务理念
定 位：以服务小区业主为主，服务社会为辅
一 、 网点规划建议
本项目商业服务配套，如果单纯为小区业主服务，根据小区规模
和居住位置，会出现购买力资源不足，而造成商铺经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果。唯一的办法就是要把商业纳入小区整体规划，从根本上解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面。达到“以服务小区业主为主”的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果。
本项目商业配套，由于地段位置和小区规模等因素。不宜做大百货，而适合小开间商铺，可由买主出租或自行经营。
商铺规划在行人主出入口的板式结构住宅的一层。总建筑面积，均价2000元/平方米(暂拟定)，价格范围1500—2500元/平方米利用住宅的主体结构设计成临街独立商铺。也可以打通将几个门面合并使用，经营小型超市或餐厅等。
商铺的经营范围尽可能满足小区内业主的生活需求。如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、特色中餐厅(如川菜等餐饮项目)，小百货、杂货、小型超市等。
二 、 商业网点的策划建议
1 、 项目的优劣势：
a.所处的位置：
优势：地处该市居民小区中心，与新六村和交警支队相邻，分
两支沿街铺面环抱恒盛华园，是优质的配套较少、消费
能力充足的黄金地段;位于牯牛岗居民片区及今后的恒盛华园生活区，为本项目网点聚集人气。
劣势：虽该区附近为常德市较为成熟的居民小区，但与市内商业步行街相比，人流量及商业环境上存在很大的差距。
b.体量承载：
优势：商铺的面积适中，价格适中，据同期市场调查资料统计显示，该项目在市民投资行为的心理承受范围之内。
劣势：网点物业的范围较为封闭，人流量分配不均，可能导致商家对尾端人气流量小的网点难以接受。网点的单层面积分散，不易聚人气。显得空旷，从规划角度上看，相对较难。
c.销售面积：
优势：销售面积适中，从投资者的角度上考虑，能满足各经营种类的需要，未来可能形成比较齐全的商业态势。
劣势：作为本项目存在的相对不成熟的生活片区，缺少大面积的超市百货等商家进驻，很难将网点整体做旺，也会给发展商将来的物业管理带来难度。
d.布局规划：
优势：规划为60--150 平方米的中小铺位，容易为小商户接受。“小铺位，多通道”的市场经营，有别于商场的经营模
式，会吸引中低收入人士前来消费。
劣势：“多铺位”的间隔，在单层建筑面积情况下，会为进出货带来不方便，另外市场经营档次不够，顾客群有差异，易形成负面影响。
三 、 业态分布定位建议：
1. 因地置宜，规范网点业态
由于项目网点规划范围较长，因而建议华东联在对业主经营种类时有所规范。防止单一的经营种类或杂乱的区段经营。
2.重点突出，特色经营
本项目网点位置与现有常德人心目中的居住小区还有一定的差距，因此建议华东联在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场热点，如百货超市、美容美发、快餐饮食、正规衣物干洗等，以此提高小区的生活品质。
四 、网点的价格策略建议：
根据常德楼市的数据分析：大部分房地产商在其商住楼的前期网点销售中，价格策略上采用“高开低走”，其效果和负面影响与住宅楼类似。故建议华东联在“恒盛华园
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“恒盛华园”整体策划书定稿二