您正在看的策 划 书是:武汉长恒置业“青青美庐”项目模拟策划书。

　　前言

　　在对青青美庐做了初步的了解后，我个人于2004年2月29日冒雨亲往青青美庐项目地进行实地调查。时值风雨交加，寒冷异常。但抱着对工作认真负责的态度，我坚持走遍了楼盘周遍区域，详细记录共车路线及居住环境，并亲往楼盘营业厅搜集资料。调查时间耗费一天。2004年3月1日，我发动在武汉所有的朋友关系，寻找资料。终于在武汉新长江置业有限公司寻求到地产方面的详备资料及最新信息。当晚进行

　　资料信息的整理工作。此时。策划方案思路已基本形成。在把握武汉房地产开发现状和发展趋势的基础上，针对青青美庐的具体的市场环境及自身状况，撰写了此营销策划案。针对本文，提出以下四点意见，望贵公司能给予考虑。

　　[1]本方案模式系参照《中国房地产决策情报》第10期策划报告范本(上)而成，虽模式相同，但内容皆由我个人构思。

　　[2]严谨成功的地产策划书是在严谨详备的市场调查中产生的。而从2月29日——3月1日，仅凭我的个人力量实在无法展开更加详细完备的市场调查，决定了该策划书定有缺憾和不足之处，望贵公司能给予谅解。

　　[3]做为“外人”我无法取得青青美庐的第一手资料，是此策划案的又一缺憾，望贵公司能给予谅解。

　　青青美庐营销策划案

　　第一章：项目概况

　　项目名称：青青美庐

　　项目开发商：武汉长恒置业有限公司

　　项目地址：江岸区正义路特一号(主干道位于黄铺大道的延长线上)

　　项目相关面积数据：占地面积：60000平方米 建筑总面积：130000余平方米

　　项目交通情况：距离最近的两站分别为竹叶苑站和钢材市场站，相关公交车为543、621、716、706、591等几路

　　第二章：项目SWOT分析

　　一：项目优势分析

　　[1]企业优势

　　长恒置业作为武汉专业的地产开发公司，秉承“建筑，以人为本”的开发理念，积极进取，锐意创新。曾成功推出“香格里.嘉园”系列精品楼盘。赢得了消费者和资深业内人士的一致好评。并荣膺“中国楼盘创新奖”等诸多奖项，获武汉市AAA级信誉企业称号。使企业在购房者心目中树立了良好的形象。为“青青美庐”的再次成功打下了良好的基础。

　　[2]居民住宅环境已经形成

　　在后湖地区已有多家地产开发商投资。青青美庐处于后湖地区的门户位置，右有佳海华苑、竹叶苑、天上人间，后有新地.东方花都，对面有江龙花园。这些项目有的已经交房。有的正在修建。客观上形成了规模化的居住环境。提高了对购房者的吸引力。

　　[3]绿水、流水、小桥、走廊四位一体

　　青青美庐的东西两区皆有大片的水景贯穿南北，且有丰富的植被资源规划。园区内独特的园林建筑风格使楼盘内部环境毫无疑问成为周遍楼盘之最。这对于目前追求绿色环保的购房者来说又增加了巨大的吸引力。同时有利于房价的增值，能够吸引房产投资者。

　　[6]户型结构、面积多样，分配合理

　　在本案楼盘户型规划中采用平层、复式相结合的方案，面积从100——200平方米之间，不同面积户型分配比例合理。且有多层与小高层不同建筑结构的楼型。适于不同购房者的需求，扩大了消费着的群体。

　　[7]交通便利

　　从东区左转150米，就可到达竹叶苑站，乘共车可直达青年路、航空路、同济医院、体育馆。右行右转步行20分钟，到达钢材市场站，有706、716、543等多种公交路线，直达武汉三镇不同地区。

　　二：项目劣势分析：

　　[1]购物配套设施目前不健全

　　本案地理位置不属于传统CBD地区，目前开发商不及发展购物配套设施，给够房者生活起居带来不便，是目前最大的隐患。建议开发商在主体工程修建的同时，加快相关投资商的招商引资步伐。

　　[2]人文配套设施目前尚不健全

　　本案区域教育、娱乐配套设施不健全，附近缺乏小学、中学的一站式教育体系。且缺乏体育馆、健身广场、主题公园等休闲娱乐场所。是本案的又一劣势。作为以“人性化”为主题的开发商，应重视全方位立体化的为居住者提供优质服务。

　　[3]周边地区不存在美好的自然景观。

　　三：项目机遇分析：

　　[1]政府政策

　　11月7日，后湖地区大整治的首次爆破在江岸区百步亭花园附近点火，标志着该地区工业企业拆迁开始提速。不久的将来，后湖地区原有的20多家工业企业将不复存在。江岸区政府决定对后湖地区的企业进行拆迁，新增绿地，住宅开发等专项整治。将该地区打造成武汉最适于居住的小区之一。这一政策的实施，大大提升了后湖地区小区住宅的增值空间。对住宅的投资者能够产生巨大的吸引力。

　　[2]从最近武汉的房地产发展走势看，中档住宅和小户型住宅开始呈现出加速生温的局面。良好的居住条件是每个人的追求，对于无力购买豪宅的中产阶级同样也不例外。而中产阶级恰恰组成了购房一族的主力军。中档住宅的消费市场还远远没有达到饱和，有很大的潜力可挖。而青青美庐做为平民化住宅的典范，应有广阔的市场前景。

　　四：项目威胁分析：

　　[1]竞争对手的威胁

　　尽管佳海华苑、竹叶苑等楼盘的环绕客观上形成了成熟的社区居住环境，同时也不可避免的带来了激烈的竞争。如对面的正在修建的江龙花园就是由健龙房地产和江东置业投资，新地置业发展的系列楼盘。面对强劲的对手，长恒置业只有不断发展自身楼盘的特色和优势，深化本案的主题。避免打价格战所带来的巨大损失。

　　[2]项目外围环境差

　　青青美庐位于诸多楼盘的最外侧，尽管距主干道较远，但处于黄铺大道延长线上的主干道，两侧大量杂乱的店铺和小巴车站客观上影响了购房者短期内的决策。

　　第三章：项目定位策略

　　一：项目市场定位：

　　项目所处位置非传统CBD区域，研究政府的规划可知将来也不存在发展成为新生CBD区域的可能性。大范围内不存在美好的自然景观。目前相接的主干道依然存在脏乱差的现象。由以上理由分析可知：本地区的住宅条件难以吸引富豪一族的目光。又鉴于本项目屏弃了小户型的建筑结构，因此，我把本项目的市场定位为中档住宅，目标消费者为武汉的中产阶级和有意投资房产的富豪一族

　　二：项目价格定位：

　　每一个楼盘的销售可划分为四个阶段：开盘亮相期、开盘初期、销售中期和收盘期。销售价格也应与此相适应：开盘价、封顶价、竣工价和入住价。建议开发商采取“低价入市，小步快走”的策略。这也是目前中国房地产行业不断尝试总结出来的一种趋于成熟的销售策略。低价入市，能利用人们求好求廉的心理，攻破心理的价格防线，一举占领市场。顺利完成工程的资金回笼。同时产生一种“销售惯性”效应，为后面的销售打下基础。且低价入市为以后留有提价空间。

　　低价入市，小步快走的策略，也就是整个价目表提价分几次进行，每次只提一到两层的价，这样通过几次局域提价后达到整体提价的结果。给人感觉确是住宅不断升值，最后达到促销的目的。而且每次提价控制在1%——2%之间。提价幅度过大，会阻碍销售进度。

　　价格策略一定要避免价格下跌和升值过快两种极端，这样不但会让前期购房者感到很亏，而潜在购房者却观望以待，由此会严重影响楼盘的销售。甚至会失去潜在购房者。

　　三：项目形象定位

　　项目创新理念：走进青青美庐，让你不小心成为装饰别人眼睛的风景!

　　创新理念支撑：

　　青青美庐扼守后湖地区门户，西临黄铺江延长线，东接建设大道延长线，建筑面积130000平方米。内部规划的大面积植被及东西两区贯穿南北的水景，加上江南园林式的走廊、亭台楼阁使青青美庐真正作到了“让人入画”的地步。

　　第四章：目标客户群

　　随着生活水平的提高及生存环境的变化，人们对自己居住环境有着不

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